한국경제 신문 기고 2017년6월17일

가계대출 급증 따른 금융부실 막고…분양시장 정상화 위해 강화해야

집단대출에도 DTI 적용해 투기 사전에 막아야

2014년 시행된 LTV·DTI 한도 완화 조치는 두 차례 연장을 거쳐 다음달 말 일몰을 맞는다. 이 시점에서 LTV·DTI 완화 기조가 유지되느냐, 아니면 효력을 상실하느냐가 초미의 관심사다.

현시점에서 LTV·DTI 한도 완화를 유지하는 것은 득(得)보다 실(失)이 많을 것으로 전망된다. 2014년 8월 LTV·DTI가 완화될 당시 주택시장은 ‘하우스푸어’란 말이 회자될 정도로 침체됐으며 자산 유동성도 크게 제약받던 시점이었다. 당시에는 많은 사람이 자산이 있음에도 주택매매 거래가 부진하면서 채무상환 압박을 받고 나중엔 다중채무자로 전락하는 상황도 나타났다.

일각에서는 LTV·DTI 완화가 주택거래 활성화와 함께 하우스푸어 문제를 해결하는 데 긍정적으로 기여했다고 평가한다.

그러나 현시점에서 주택시장은 어떤가. 우선 LTV·DTI가 완화된 가운데 저금리 기조가 수년간 유지되면서 주택거래가 활발했고 주택 신규 공급 물량이 지나치게 증가했다.

특히 2015년과 2016년 아파트 신규 분양물량은 97만가구로 역대 최고치를 기록했다. 2년이란 기간에 기존 전체 아파트의 9%가 일시에 신규 공급되면서 오히려 주택시장에는 공급과잉 우려가 나오는 상황이다.

이런 주택 공급은 최근 가계부채 급증의 원인으로 작용했다. 2016년 말 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92.8%로 2015년에 비해 4.7%포인트 상승했다. 국제결제은행에 따르면 이 증가폭은 주요 43개국 가운데 세 번째다.

이처럼 빠른 가계부채 증가 속도에 비해 경제성장률은 2%대에 머물러 있고 실질소득 증가율은 정체된 상황에 주목할 필요가 있다.

주택담보대출 증가가 집단대출 증가에 상당히 기인한다는 점도 주목해야 한다. 신규 분양 아파트의 ‘중도금’ 집단대출은 소득을 심사하는 DTI가 적용되지 않아 분양받는 사람의 부채상환 능력을 확인하기가 어렵다. 집단대출 증가는 결국 주택담보대출과 관련한 불확실성을 키우고 향후 대내외 경제환경 변화에 따라 주택시장의 건전성이 취약해질 수 있음을 시사한다.
게다가 LTV·DTI가 완화된 가운데 최근 아파트 분양권 거래도 매우 활발해지면서 투기적 거래 현상이 빈번히 나타나고 있다. 자산의 양극화가 분양시장을 통해 전개될 수 있는 상황이다. 투기자는 부채상환 능력과 상관없이 집행되는 집단대출의 중도금 대출을 적극 이용하고, 최종 실수요자는 높은 프리미엄을 얹고 분양권을 사서 준공 시점에 입주한다. 결국 실수요자가 투기자의 전매차익을 고스란히 부담하게 된다.

따라서 LTV·DTI 규제를 현 수준보다 강화해 금융시장의 예상되는 부실을 막고 분양시장의 건전성을 확보하는 게 적절해 보인다.

LTV·DTI 한도 강화는 최근 주택담보대출의 빠른 증가 속도를 낮추고 수분양자의 채무상환능력 심사를 강화하는 요인으로 작용할 것이다. 집단대출에도 DTI 심사를 적용해 사전에 투기적 요소를 배제하는 노력도 필요하다.

다만 실수요자가 피해를 보지 않도록 보완장치를 함께 마련하는 작업을 병행해야 할 것이다.